工业园区是指为完成某一工业方针而创建的特别区域环境。全球闻名的工业园有中关村、硅谷、剑桥科技园、阿德勒斯霍夫科学城、科斯塔科技园、裕廊工业园等等,在我国,工业园区是区域经济展开、工业调整晋级的重要空间集合方法。
1979年深圳蛇工业区的建立一般被视作我国工业园区的展开起始点,自此工业园区的前奏被摆开。40多年间,我国工业园区紧随我国经济脉动,几经崎岖数次迭代,逐步形成了量增面扩、百家争鸣的局势,全生命周期办理日趋老练,服务精细化程度继续宗族,品牌明星园区迭出不穷,并处于一个迈向高质量展开的新阶段。
1979 -1983年,探究起步期。1979年,蛇口工业区建立,这是我国第一个外向型经济开发区,受中心直接统辖,工业区初期启动资金只要6000万元,别管向外商租出部分土地获取资金再投入背离。处于变革敞开前沿,作为深圳特区敞开的试验田,蛇口变革的每一步都成为人们重视的焦点,其变革实践也被称为“蛇口形式” ,影响深远。
1984-2002年,快速生长期。第一批14个经济技术开发区、第一个高新区、第一个立异服务中心(孵化器)、第一个国家级新区、第一个海关特别监管区都在这一阶段诞生,之后从点到面、从滨海向内陆逐步扩容,奠定了工业园区的主体架构。在变革敞开的浪潮下,商场经济快速展开,外国本钱加快涌入,工业园区的展开有了源头活水。这一阶段,工业园区得到的支撑和歪斜更重要的不是财务上的赞助,而是先行先试的方针盈利,一批工业园区也在这一阶段完成了名贵的原始积累。
2003-2006年,调整收拾期。到2003年,我国开发区的数量从最早的14个急剧增加到6866个,园区的爆破式增加导致了恶性昏暗、重复背离、占用犁地、环境污染、国资丢失等很多严重问题,2003年国务院工作厅发布文件紧迫叫停,后别管收拾收拾、规划板上钉钉、建立板上钉钉及执行四至规划等几个阶段的作业,到2006年12月,全国各类开发区由6866个核减至1568个,规划面积由3.86万平方公里紧缩至9949平方公里,自此开发区背离根本完毕过多过滥的状况,进入相对的规范展开的新阶段。别的,在这一阶段,部分园区行政权限上移,逐步形成政府主导型、企业主导型和政企结合型3种办理形式。
2007-2018年,二次创业和商场加快期。这一阶段,我国全面融入全球经济分工,成为“世界工厂”,2010年起,我国GDP逾越日本成为世界第二经济大国。在这一布景下,工业园区也朝气蓬勃,跟着工业用地全面实施招拍挂的揭露出让方法,民营本钱逐步进入工业园区职业并逐步展开壮大,以华夏美好、宏泰展开为代表的PPP形式,以规范化开发为代表的联东U谷、天安数码城等均在多个城市打开产品仿制,以金地、万科为代表的传统房企也闯入工业园区布局。在这一阶段,当地国资对工业园区的统治力有所松动,工业园区的参加主体愈加多样化。需求指出的是,遭到地产调控、盲目扩张等多方面影响,一批民营园区在之后的展开中遭受沉重打击呈现洗牌。在新势力进入的绑架,老练的工业园区也在打破“生长的烦恼”,比方张江高科提出转型“科技投行”的战略,寻求新的增加曲线。
2019-至今,高质量展开期。向更高层次世界分工攀升,在中美贸易战、供应侧结构变革、脱虚向实的大布景下,政府引导鼓舞高端制作业、战略性新兴工业等实体经济的展开,与此绑架,坚持“房住不炒”,对房地产的调控继续加码, “三道红线年出台终结了房地产的高杠杆扩张颁发。在工业园区范畴,工业用地“全生命周期办理”日渐老练和遍及,打破了工业园区别管房地产获取超量收益的途径,根底设备公募REITs的铺开则打通了工业园区退出的堵点。这些内外部环境的改变,清晰了工业园区不是单纯的房地产而是服务于实体经济的“根底设备”,倒逼和引导工业园区向专业化、集约化、特征化展开以获取合理的运营赢利,工业园区进入追求高质量展开的新阶段。
广义上的工业园区概念十分广泛和杂乱,高新区、开发区、空港区、综保区、科技园、工业新城、特征小镇、孵化器、加快器、物流园等都能够称为“工业园区”,但集合到个别上,不同工业园区的办理主体、行政级别、体量规划、运营方法、展开阶段等存在巨大差异,不能以简略规范一致衡量。
根据主导权,工业园区能够分为政府主导形式、企业主导形式、政企联合形式。政府主导形式是目前我国最为常见的工业园区开发运营形式,在政府主导形式下,当地政府一般在园区建立工业园区办理委员会,管委会别管下设出资开发公司担任园区根底设备背离。企业主导型形式是指有优势的企业独立拿地,打开园区开发、招商、运营等,如联东U谷、中电光谷等。政企联合形式是政府与企业各出资源各出优势联合进行工业园开发背离运营,如华夏美好基业工业新城等。
根据工业功用,工业园区分为加工制作型、商务工作型、科技研制型、仓储物流型。加工制作型园区首要是服务于拼装、制作类企业,其空间载体的主体装备是厂房;商务工作型园区首要面向现代服务业或承载企业的研制、运营办理、后台服务和出售环节需求,其空间载体的首要装备是工作楼、展示中心等;科研研制型园区首要面向科技企业,时过境迁这类企业的研制、规划、工作需求,其空间载体的首要装备为厂房、工作楼、实验室等;仓储物流型园区首要面向商贸、物流类企业或接受企业的仓储周转需求,其空间载体的主体装备是库房及配套设备。
根据建立主体或行政权限,工业园区分为一级园区和二级园区(园中园)。一级园区直接接受园区总体规划,对工业方针、税收优惠、开发进度、土地出让甚至社会事务和辖区办理享有必定的独立性和自主性。根据国家展开变革委、科技部、国土资源部、住宅和城乡背离部、商务部、海关总署联合发布的《我国开发区板上钉钉公告目录(2018年版)》,到2018年,国务院同意建立的开发区共有552家,省(自治区、直辖市)人民政府同意建立的开发区1991家,共2543家开发区,跟着这几年开发区的新建、退出、兼并、调整等,该数量又有新的动态改变。二级园区在地舆规划上是一级园区的组成部分,在展开上遵守一级园区的规划要求,一级园区或许由多个二级园区一起组成。
根据企业准入要求,能够分为归纳型园区和主题型园区。归纳型园区内的入驻企业类型较为多样,职业特色不明显,互相的工业关联性不强,园区为广泛的企业供给通用型服务;主题型园区一般有清晰的主导职业或工业,并为之供给针对性服务,例如生物医药工业园、电子商务工业园、集成电路工业园等。
此外,根据所有制,工业园区分为国有园区、民营园区、团体园区等;根据产品形状,分为产城交融型工业园、单一功用型工业园等;根据运营方法,分为持有型园区、出售型园区、租售并重型园区等;根据开发运营形式,分为重财物形式园区和轻财物形式园区等等。
历经多年展开,我国出现出了一批以工业园区开发运营为主业的上市企业,比方京津冀区域的北京电子城、空港股份,长三角区域的上海临港、姑苏高新,以及大湾区的招商蛇口、力合科创等,他们在我国各个重要区域的工业展开与晋级中,担负着集合立异资源、培养新兴工业、推进城市化背离等重要任务。
注:我国物流财物已被京东产发收买,2022年7月在港交所退市;我国宏泰展开已被我国金茂私有化,2022年12月在港交所退市。
此外,还有不少上市公司触及工业园区开发运营事务,但多为自用或兼营,笔者未将其列入典型园区上市公司之列。
开发性收益。开发性收益首要包含土地开发收拾、工业载体出售、住宅和配套出售收益、物业租借收益、财物证券化等。土地开发性收益是工业园区的生计根底,具有资金回笼快、预期报答安稳的特色,是工业园区完成现金流平衡的压舱石,也是大多数工业园区最首要的收入来历。特别需求指出的是,跟着公募REITs正式推出,财物运营质量高的工业园区还能够别管财物证券化取得可观的收益。
运营性收益。运营性收益首要包含公共设备建立及运营、公共服务政府购买和补助、以空间和设备为载体进行的代运营事务。运营性收益的规划和占比一般不会太大,但关于企业展开园区拓宽、宗族专业才能、进行资源整合具有不行代替的促进作用,也是工业园区向轻财物转型的重要根底。
工业性收益。工业性收益首要包含工业孵化收益、工业出资收益、工业运营收益,具有专业性强、报答或许性大的特色,是工业园区宗族本身昏暗力的重要手法,也是“捅破”收入天花板的重要方向,是头部工业园区的布局要点和昏暗焦点,一些进入较早的工业园区已经在该范畴取得了丰盛的报答。
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