工业园区作为工业集合的载体,既是区域经济开展、工业调整晋级的空间承载办法,又是区域社会经济开展水平的衡量标志,它肩负着集合立异资源、培养新兴工业、推进城市化建造等重要任务。工业园区的办法多种多样,如高新区、开发区、科技园、文明园、农业园、特征工业园,以及近年来各地连续出现的科技新城、工业新城等。作为工业园区的建造者、运营者,有必要知悉工业园的归纳布景情况,如园区出资主体与建造类型、园区的生命周期与开展进程、园区盈余方式,等等,做到顺势而为。
补白:文章原创作者为闫立忠教师,工业服务渠道收拾修正/修正共享,仅用于学习、读书笔记。
我国前期开发建造的工业园根本是政府主导并出资的,政府一般建立一个安排、挂两块牌子,一块牌子是园区管委会,另一块是国有性质的开发建造公司。
园区管委会担任微观规划、方针管控、行政办理和园区招商,基建、运营事务则交给开发建造公司担任。随同园区运营的规划化和规范化,园区管委会的行政办理功用日趋完善,开发建造公司的专业化分工日趋显着,衍生出市政建造、地产开发、物业办理、商业服务、企业孵化、工业出资办理等许多专业公司。工业服务渠道收拾修正
此类方式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技能开发区、姑苏工业园、武汉光谷等。
随同工业地产和工业地产的迅猛开展,各地相继出现了由工业地产商或工业地产商开发建造的工业园,这些开发商中既有有国有布景的公司,也有外资企业和民营企业。它们开发建造的园区包含物流园、工业园、科技园、文明构思园和工业新城等。工业服务渠道收拾修正
前期企业主导开发建造的工业园区大多坐落大型工业园区内,归于园中园”、“子园区”,这是由于“子园区”的工业方针、工业运营还需依靠区域政府或园区管委会(母园区)。
近期企业出资开发建造的许多工业园区规划较大,独立于城市一隅,“自成一国”,出资商/运营商自行承当园区运营与企业服务功用。
(1)有外资出资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB(安邦信)、普洛斯集团专营的物流园。
(5)还有传统地产商转型而来的万通工社,等等。工业园区的政府建造办理方式和企业建造办理方式各有特征和优下风。
优势:在工业园中心功用、工业运营和工业资源上具有得天独厚的优势,并具有丰厚的园区建造、招商、运营等办理经验。
优势:机制灵敏、办理功率更高,面临剧烈的商场竞争,出资商或运营商时常会灵光乍现,祭出极具特性的“神来之笔”。
下风:在工业运营和工业资源上不具有先天优势。企业往往也缺少工业引导培养才能,许多主导建造单位往往停留在“开发商”和“房东”的人物,怎么提高工业运营才能和盈余水平是其需求霸占的难关。
此外,一些区域的园区也有政企联建联管方式,单个工业地产开发商还在测验工业新城的BOT方式(建造一运营一转让,是私营企业参加根底设备建造,向社会供给公共服务的一种办法)。
工业园区同其他社会产品相同,存在生命周期。依照产品生命周期区分办法,工业园区的生命周期可区分为四个阶段,即草创期、开展期,成熟期和衰退期。工业服务渠道收拾修正
草创期:从建园开端,园区根底设备建造声势浩大地进行,招商作业随同根底建造的打开而全面发动,部分企业开端进驻园区。
开展期:招商作业是重中之重,许多企业连续入驻园区,构成规划化的出产运营并出现微弱的开展劲头,园区配套设备投入使用,公共服务逐步打开和深化。
成熟期:园区可利用的载体空间趋于饱满,园区的各项服务作业日臻完善,企业的出产运营趋向安稳,一些企业品牌及园区品牌都“露出了尖尖角”,园区和部分入驻企业的运营情况根本都进入“小康”情况,一些优质企业对物业空间和服务提出更高要求,单个企业乃至会寻觅新的园区落户。工业服务渠道
衰退期:园区中一些企业的出产运营不能适应外部环境的改变和需求,下滑的趋势日益显着,许多企业需求技能立异和运营立异完成自我救赎和再次创业,以进入一个新的开展期。园区也显露出物业设备老旧、工业(定位)老化、配套服务老套的“三老”问题,急待立异提高和扩展,这些问题处理得好,则园区能够勃发第二春、连续生命周期,处理得欠好只能走入下坡路、日暮途穷。
每个工业园区生命周期的时间跨度和开展高度都不是原封不动的,因工业园区的功用定位与运营才能、区域经济开展情况和速度的不同而不同。
我国的工业园区从深圳蛇口工业区诞生开端,到各地开发区、高新区如漫山遍野般地出现,再到孵化器建造如火如荼,而当下工业新城、工业地产也出现出如火如荼的开展态势在笔者看来,我国的工业园区大体上阅历了四个开展阶段,笔者从工业情况、修建形状、服务特征三个维度对四代工业园区做了剖析,如图所示。
第一代工业园以我国最早的蛇口工业区为代表,是我国改革开放前期的产品,根本是政府主导建造,首要散布在滨海开放城市。园区多是工业园区,工业起点低,以“三来一补”的办法接受我国香港、我国台湾、日本和韩国的外来加工事务为主,是典型的劳动密集型园区,出现许多“打工仔”、“外来妹”。
后来,各地连续建造开发区,逐步由劳动密集型向资金、技能密集型过渡。跟着许多跨国企业巨子进驻我国,我国产品的技能含量及出产工艺水平得以提高,天津经济技能开发区是典型代表。到21世纪初,开发区严峻许多,我国简直任何一个县都有开发区,乃至一个县不止一个开发区。此阶段,园区选址多为非中心城区,园区修建根本上是单一的工业厂房,简直没有什么配套设备,上下班时段常会出现“潮汐现象”。园区对外资企业实施分外优厚的交易补偿方针和税收减免方针。
在“科技是第一出产力”理念的感化下,第二代工业园区开端注重技能消化、技能革新,不再停留在技能含量较低的加工出产层面。
各地高新区、科技园的建造如火如茶,一些大学科技园悄然诞生。国家和当地均出台科技工业拔擢方针,建立科技创业中心、留学生创业园等多种办法的孵化器,鼓舞科研院所和大专院校的技能专家学者创建科技企业,一起注重技能搬运与对接服务,有认识地处理产学研一体化和高新技能工业化问题。
此阶段,不再是滨海城市的独舞,内陆省市中具有杰出工业根底、人才储藏和技能立异才能的城市开端锋芒毕露。
如异军突起的武汉光谷、西安高新区等科技园区便是典型的代表。园区建造主体也逐步由政府(管委会)过渡为具有政府布景的国有工业地产开发商,如张江高科、天津泰达等。
跟着我国经济从粗豪式开展步入集约式开展阶段,工业结构调整工业晋级换代成为年代主旋律。
工业园区的建造开展也与时俱进。高技能含量、高附加值、高工业带动性的战略新兴工业成为许多园区的主导工业,许多园区也有认识地打造工业链,力求构成工业集合效应。
社会各界认识到公共服务渠道的重要作用,它不只是入园企业赖以生长的根底渠道,也是园区运营实力的会集标志。各个园区大力加强公共服务渠道建造,力求为企业供给技能、商场、办理、金融等专业范畴的系统化服务。学习国外经验,供给发挥针对性、精细化公共服务功用的专业孵化器日益遭到业界的重视。
与此一起,各个园区的商业配套得到显着改进,以姑苏工业园为代表的一些工业新城颇具演示含义。各地园区也相继诞生一批明星企业品牌企业,并逐步成为业界的领头羊,有的还抢滩登陆海外商场。园区出资建造主体也愈加丰厚,一批民营企业纷繁进入,工业地产日渐火爆。
LOFT空间(由旧工厂或旧库房改造而成的,罕见内墙间隔的高挑开敞空间)成为文明构思企业的至爱,作业别墅成为总部企业的新宠。
绿色园区的建造理念日渐鼓起,不只体现在园区环境建造、环境友好上,还体现在园区工业定位在绿色、无污染工业,开展方式寻求绿色、可继续开展方式。
在描绘第四代工业园的特征之前,让我们看看时下我国的社会经济布景和工业布景情况:
(1)城市土地资源日益稀缺。土地价格继续走高,一二线城市城区“一地难求”;
(2)工业园区同质化严峻。千园一面,园区工业规划、修建规划、营运方式罕见立异;
(3)房地产商场全体下滑。住所地产精神萎顿,商业地产不温不火,部分传统地产商寻求工业转型;
(4)政府倡议城镇化建造。尽力消除城乡二元结构带来的对立,完成以城带乡、以工促农
(5)国家支撑自主立异。尽力改进立异创业环境,鼓舞个别创业。据此,能够总结出第四代园区的一些特征:
考虑土地资源、地价本钱、城镇化趋势,以及地产商储地倾向等原因,新工业园的选址,开发区、高新区扩地外迁大多选在城郊接合部乃至在市郊、郊县。建造规划遍及较大,占地1000多亩、修建面积100多万平方米的园区举目皆是,几百万平方米的工业新城也并不罕见。
本着科学规划、人道安排、可继续开展的准则,大型园区尤其是工业新城,在工业物业、作业写字楼、公寓住所、商业配套与社会归纳配套方面,顾全大局、协调开展,以产城一体的方式,构成(8+4)12小时作业圈和24小时日子圈,物业、商业与工业三位一体、齐头并进。
非“大而全”的中小工业园相同遵从工业社区的建造理念,不单供给出产作业场所,还供给作业配套、日子配套等必要设备,满意进驻企业的多元需求。
不管多大规划的工业园区,工业始终是中心,工业园区的建造防止千园一面,严密环绕区域资源禀赋、工业根底和长远规划,打造差异化、自给自足的工业园,构建具有自我特征的一两个格心工业链并构成工业集群。
在园区建造运营中,实施规划、建造、招商、运营的一体化操盘,有认识、有计划地建造园区兴旺的社会网络安排和专业化服务分工机制,经过工业相关打造一个相似生物有机体的工业群落、工业生态链。
第四代园区愈加着重共赢理念,区域、工业园区和进驻企业共进共荣,获得三方共贏:①区域城市在GDP(国内出产总值)、税收、工业集合、人才工作等方面获得显着前进,区域工业结构进一步优化,城市立异环境与创业气氛进一步改进;②工业园区出资商/运营商完成盈余,构成自己的商业方式与园区品牌,非地产性事务收入逐步添加;③园区企业经过进入工业链,完成集群开展,在达到技能前进和完成工业化开展的一起,获取更多前沿理念和商场时机,建立企业品牌。
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