现在摆在工业园区开发商面前的首要难题便是招商难,这现已成为了行业界遍及面对的问题。为了完结招商使命目标,开发商竭尽浑身解数,不吝将入园门槛再三放松,可是园区的招商之路仍困难重重。
关于园区来说,招商是个永久的课题。关于招商人员来说,招商更是横亘在他们心头的一根鱼刺。成也招商,败也招商。成绩显赫时,鲜衣怒马,谈笑间挥斥方遒;招商晦气时,全部锋芒直指招商部分,连“无法完成的高额提成”都能作为进犯招商不力的最终一根稻草。
众所周知,工业园区的展开要靠企业买单,可是商场的容量终究是有限的。近几年,全国各地工业园区建造风生水起,各种同质化工业园多如过江之鲫,工业园区的供应远远逾越了企业展开的需求,构成搁置是必定的结局。
当然,工业园区的供求失衡首要是结构性的失衡:一边是许多厂房面积找不到商家只能搁置,另一边却是许多商家无法找到合适的店址;一边是企业独栋的遍地开花,一边却在物态的层次和结构上与企业集体方枘圆凿,致使企业依然感觉“不方便、不合适”。
事实上,“供求失衡”不是招商的个人才能能处理的,只才能求“趋利避害”。在园区开发时对工业定位和竞赛状况进行翔实的剖析,或许在转型晋级过程中渐渐去寻求与企业的符合。当然,也有“化被迫为自动”的一招,便是等候——信任工业地产会迎来,任何一种工业形状的展开无不阅历了绵长的养商期。不过,首要,园区开发商有必要有满意的耐性、满意的资金、满意的“放长线养鱼”运营理念。
在园区项目规划、规划、招商、建造之前先要进行翔实的调研来清晰园区的定位,这是工业园区开发的根本原则之一。
许多园区决策者不是不明白这一点,可在实际操作时却屡报侥幸心思,其本源往往还在开发商根深柢固的“住所思想”。当然,根深柢固的还有住所开发带来的获利方式。住所开发时,面积多做一点,就多卖一份钱。他们天经地义将这个公式应用在了工业园区开发上——十分困难拿到的块地,为什么不做大一点?让获利更厚些?
相同,在资金链的压力和“即时获利”的思想主导下,即使是租借型物业,园区开发商往往也会寻求高的租金报答。许多园区开发商的租金水准,不是依照商场同比条件来确认,而是依据自己的出资,加上确认的出资报答率,来倒推租金应该是多少。
可是,在工业园区遍地开花的今日,假如园区租金太高,企业是否可以接受? 招商不是简略地把企业“圈”在一同,更重要的是留商、养商,只要让每个企业真实挣钱,园区开发商才干赚到钱,这是鱼和水的联系。
可是,许多园区运营者往往情不自禁地堕入“想当然”的误区:商场定位过程中一味寻求高层次;业态组合盲目求全;固执寻求高租金;重招商轻运营……在没有定位清晰的状况下“适得其反”,一味寻求招商的短、快、利,有这样的认知,要想让工业园区不空置也难。
为了招引和鼓舞企业入驻,园区向企业展现着全部具有诱惑力的画皮:政府将给予多少补助的方针优惠,园区将为企业供给多少品种的企业服务……极尽迷惑之能事。
事实上,这些招数和套路在招商之初也确实带来了很好的作用,可是这往往是一把双刃剑,当两边协作愉快时,会给企业带来极大便当,一旦两边发生胶葛,处理起来将会极为困难。
信任每个招商人员的初心必定是好的,对企业客户的宣扬并没有违反园区的方针,可是这全部跟着企业对园区的进一步实地调查或入驻之后,对立开端逐步暴露。
关于调查的企业来说,看不到落地的方针与服务,回身走人;关于现已入住的企业而言,所谓的方针和补助,根本上轮不到自己;而园区许诺的6大归纳服务、十大服务途径一向都在筹建中,底子看不到执行的期望,又或许正在执行,但间隔自己所亟需服务仍相差甚远,导致发生极大的心思落差而迁址。
不管哪种景象,都会对园区招商、二次招商构成困扰,而构成这的本源就在于园区的画饼:对企业入驻园区的方针之画饼,对园区为企业供给的服务之画饼。
画饼之策,让夹在园区和企业之间的招商人员很受伤。一位招商人员的吐槽很具代表性,“招商之初,咱们所把握到园区的相关方针和服务便是如此,肯定没有向企业作虚伪宣扬的意思。可是因为园区许多服务都没实践到位,企业都责备咱们最初变相诈骗他们,现在都不待见咱们。有时候在园区见到企业老总,都不好意思跟人打招呼,更别提续约的工作了。”
可是,专业人才和团队的培育绝非一朝一夕之事,所以,园区开发商有必要要有人才培育和款留人才的整套老练机制,如若不然,顺势时全部都很夸姣,掩盖了全部对立与不合;而逆势时,人才难留,凑齐一个招商团队都成问题,还谈什么园区招商呢!
专业的招商团队正是好园区不断展开前进的条件。好园区招商团队秉持着下降客户本钱,完成客户希望的招商理念为好园区旗下园区引进许多优质企业,为好园区行稳致远做出巨大贡献。
现在,好园区在杭州运营的有慧港科技园、源动力众创空间、东大门时髦工业基地等3个园区。致力于孵化中小微企业,为中小型企业营建优质的展开环境,为出资者树立杰出的起步和扩张途径。
第二部分:工业园区招商10大立异方式依照时刻次序和工业客户重视焦点的变迁,我国工业园区的招商引资可以分为三个阶段: 一、改革开放初期的“优惠方针主导”阶段,外来资金首要向享用特别方针优惠的区域会集; 二、20世纪90年代中后期以来的“根底环境主导”阶段,面对工业园区的优惠方针趋同,出资环境(尤其是根底环境)成为招引出资的要害; 三、方兴未已的 “工业环境主导”阶段,杰出的工业根底、完善的工业链条、齐备的工业配套、优质的工业服务成为出资者首要关怀的要素。 现在在招商引资展开的新阶段,传统的招商引资方式现已不能满意新形势的竞赛要求,暴露出许多的问题,一些园区招商立异方式开端连续呈现,冲击着既有的传统园区方式,引领着全新的园区招商引资范式。 今日,园区(yuanqu365)就为咱们盘点这10大典型园区招商立异方式:
园区PPP,便是政府与社会本钱依据工业园区这个公共服务产品的开发运营进行高度协作,以更具生机的彻底商场化的手法进步工业园区的运营功率,以途径整合的思想与途径去进行软硬件的树立,以及工业的集聚与服务,并从园区的长时间运营之中获取合理收益的方式。
这种方式的开发区一般确认一个较长的运营期限,划清政府与商场鸿沟,严厉界定好人物权益,使有才能、专业化的园区运营商、服务商成为参加开发区商场化运营的重要力气。跟着政企两边的利益诉求绑缚在一同,趋于一起,就可以各显其能,勠力同心于工业园区的整个生命周期之中,着眼于久远的规划和安稳的运营,从开发到招商到城市与工业运营,制作多个发力点。
华夏美好的工业新城PPP方式现已被财政部和发改委等多个层面所认可,并在全国甚至全球进行仿制,从广义维度来看,这种政企合伙进行区域产城开发运营的方式乃大势所趋,无可争议。
想要在当时国内剧烈的招商引资竞赛中分得一杯羹,无异于“虎口里夺食,狼嘴里抢肉”,光有勇气和气魄,光是腿脚勤优惠大,现已不是什么了不起的优势了,传统粗糙、低效的坐地招商枯木朽株,新时期的园区招商,还真得需求一些技能含量和本钱含量。
现在,各地的政府引导基金纷繁出炉,都化身为当地招商的利器。国内现已有许多工业地产商和工业园区在充分使用本钱的催化和杠杆作用,探究出了一种产融结合的园区基金招商新方式。有一句话说的好,“不明白本钱招商的人,将被这个大时代所挑选!”
2017年5月26日,乐视体育宣告了B+轮融资,其间中意宁波生态园部属基金以“本钱+土地”的方法入股——用于乐视体育小镇项意图优质归纳建造用地是本次增资的首要财物。乐视体育随即宣告,将在未来三个月内将总部从北京酒仙桥搬到宁波生态园,以享用生态园带来的各项方针优惠和便当。这也是中意宁波生态园打出“金融引领+科技服务”这一立异招商引资牌的一次典型运用。
2016年,义乌工业园区与义乌市国资委一同携手IDG本钱,组成了3个基金,总规模达124亿元;拟组成2个基金,总规模近20亿元。该园区携手国资途径与IDG出资,别离以5亿欧元和2.52亿美元成功竞购全球第二大照明企业德国欧司朗照明项目和美国美新半导体公司,标的项目海外产能将逐步搬运到工业园区出产制作,完成了义乌制作业跨国并购零的打破。
某种程度上,出资营商与基金招商实质相同,都是以本钱手法促进工业落地进入园区,但在技能层面的具体操作、进入退出以及出资次序方面有所区别。出资营商更着重的是战略上的协同,以工业落地促园区构成。
这里边不乏一些立异式的“产、融、园”结合方式斗胆幻想,是一个严密的“本钱招商+财物增值+本钱运作”的逻辑链条:
第一步是收买相关的有潜力的企业,构成一个贯穿上下游的工业链,可以相互供给商场订单,构成严密的价值链条,第二步,与当地政府洽谈,开发工业园区,将这些企业投进去,并以其为中心,招引更多的企业进来,构成聚变效应。而与此相并行的,则是工业基金的树立,一般状况下,需求政府投入引导资金,经过政府信誉背书完成利益绑缚。最终,则是财物海外证券化,经过园区开发和运营,将骨干企业包装上市,套现获利然后退出。
华夏美好在固安、霸州别离斥巨资建造第6代AMOLED面板出产线项目和AMOLED显现模组项目,现在,华夏美好掌门人王文学正在筹谋将AMOLED概念工业置入刚刚易主“华夏系”而且根本清壳结束的上市公司黑牛食物中。
当然,这里边或许算的是一本总账——以较小的资金价值交换对工业项意图出资话语权,比及这些工业项目落地到国内运营的工业园区傍边后,一方面可以借当地政府落地出资额返还的方法获取获利,另一方面,这些概念炽热的项目落地自身就可以进步当地土地和房产的价值,带来更好的工业与人流集聚效应,又从久远方面给自身带来连绵不断的收益。
这是一种完善园区闭环生态的做法,现在许多政府园区途径都在这样操作,只是依托外部招商,逐步空间逼仄,而许多众创孵化空间出来的企业又会许多丢失到外部去,以“众创孵化+园区招商”,便是成为一种生态闭环式的对接方式——许多前期的草创团队在众创空间和孵化器中生长起来,瓜熟蒂落地落户在园区傍边,然后处理了园区这个生态森林良性循环的问题。而这种方式,又可以和前面的基金招商方式与出资营商方式结合起来,作用更佳,更耐久。
张江高科在这方面做得最为典型。因为张江高科技园区现已构成了很强的工业集聚效应,自身就有许多的上下游草创企业连绵不断的呈现出来,张江高科从2015年开端推出了“895创业营”,以现在具有的近10万平方米孵化器,经过国内国外、线上线下途径,会聚优异立异项目,“895创业营”现已成为园区培育优质种子、集合新兴工业潜力的摇篮。
到第四季开营,张江高科已从国内外海选项目800个,入营项目130个,项目总估值逾越80亿元,获危险出资30多个,获信贷授信10家,陪练阵型逾越百人,出资组织可出资总额逾越100亿元。张江高科一起引进硅谷天使基金会、中以立异孵化中心等与园区项目对接,为园区培育本乡引擎储藏了“好苗子”。
望文生义,是指两个区域之间的商户资源双向对流互通,尤其在当时园区世界化的大潮下,这种双向对流方式越发有用武之地。我国的企业有走出去的希望,国外的企业有走进来的主意,工业园区经过树立途径途径,促进中外企业双向互通的或许性,这种全新的招商方式可以到达互利共赢,现已有越来越多的园区和企业在测验。
在园区我国最近的调研中,青岛的欧亚工业园和中德生态园在这种双向对流傍边体现得比较显着:欧亚工业园自身便是一种一园多地的方式,多地园区中外企业之间的对流很有幻想空间;而中德生态园则是中德两国最高标准的协作园区,中德两国企业之间就可以经过这个园区到达海外出资、要素协作、技能互通等意图。
这是园区我国的调研傍边发现的一种专门针关于商贸物流这个范畴的立异式招商玩法。咱们知道,一向以来所谓的商贸物流城,都是一种变相的商业地产形状,打着工业集群的名义在卖商铺,可是卖完了商铺今后就成为了鬼城,物流、日子、出产配套都是严峻不足,商贸和物流之间是严峻脱节的。这也是许多城市的一个招商馅饼变圈套的为难局势。
而咱们说的这个“反向操作方式”,则是先有物流仓储,真实有物流仓储需求的客户,可以以更廉价的价格拿到前面的商铺,构成一种“前店后仓”的形状,这个商铺的需求是实实在在而非出资投机式的,然后确保商贸和物流真实的绑缚在一同,有或许完成一种立异式的可持续展开。
这个事例便是宝湾物流与母公司我国南山集团在合肥操作的项目——合肥宝湾世界物流中心。它打出的概念便是第五代物流园区——物流归纳体,物流仓储和工业配套的份额到达5:5,这种倒推式的反向招商方式确实较为立异,理论上也确实可以处理以往商贸与物流同床异梦的痛点。
所谓的联合招商方式,在商业地产里叫做“主力店”、“旗舰店”,不同的是,工业园区的主力店和旗舰店集合的并非人气、人流,而是实实在在的工业链效应,这就让这个主力店、旗舰店自身就成为一个最强有力的招商东西。
在一个工业园区傍边假如可以有一个具有强壮号召力的主力客户与运营商绑缚在一同招商的话,往往可以起到事半功倍的作用,条件是你可以给找到这个主力客户,而且给对方带来真实的严重利益。
最经典的大连软件园,便是一个典型的联合招商事例,“孙刘联盟”,孙荫环找到了东软的刘积仁,东软强壮的工业号召力为大连软件园前期的招商起到了十分重要的作用;现在宏泰展开也十分重视运用这种联合招商方式,包含在湖北鄂州与顺丰合资建造机场与空港新城,在全国范围与中航通飞联手打造通航小镇等;而政府性园区也越来越拿手运用联合招商方式,例如青岛开发区,就和中电光谷、海尔集团等,树立联合招商小组,拟定联合会议机制,一起谋划研讨项目,一起赴外地展开定向性的主题招商,也取得了十分不俗的作用。
一般来讲这种从城市中心向城市周边全体搬家的方式可遇而不可求,真的需求在方针口和商场口都有适当的把握才或许做到,而一旦成功,这其间的盈利可非同寻常,尤其在工业新城范畴的华夏美好、宏泰展开和商贸物流范畴的华南城、卓尔集团,都曾经在这股潮流中获益匪浅,它们可以走向本钱商场很大程度上是获益于这种全体搬家方式的盈利。
现在最当红的雄安新区,采纳的便是这种全体搬家方式,听说现已有近百家央企即将声势赫赫的迁往雄安新区,当然这种全体搬家的招商方式是肯定仿制不了的。
别的,还有北京的60多家生物医药企业搬家到沧州临港经开区内的“北京生物医药工业园”;北京大红门区域服装批发商场、动物园服装批发商场向廊坊市的永清开发区世界服装城和固安开发区世界商贸城等地搬家搬运;武汉汉正街商户向卓尔的汉口北商场全体搬家等。
一向以来,怎么使用互联网推进工业园区招商与运营方式的立异转型,是许多具有前瞻性眼光的工业地产运营商在积极探究的课题,也是大有可为之处。
长时间以来,企业选址遭到工业气氛、优惠方针、人才资源、配套服务等多重要素影响和限制,互联网的呈现,让企业能快速、全面、精确地把握相关信息,在必定程度上有用下降危险,进步选址功率。
可是不容忽视的是,工业地产依然具有买卖金额大、买卖周期长、买卖要素杂乱、成交率低的特征,这也决议了其不同于传统消费品+互联网的运营方式,仍需不断立异、改善、丰厚、完善。
2016年,东湖高新正式运转其“互联网+”招商运营方式,树立信息开释、挑选、盯梢、反应机制,经过集团/项目信息的二级挑选、匹配,打造企业大数据途径,使用互联网载体构成从前端至终端的管理系统,完成招商与服务的信息化、系统化、全国化。
数据显现,全年经过该系统共成功招引跨区域落户企业62家、服务园区企业400余家、专业应对2000余频次。
这是现在正在研讨和探究中的一种新式招商方式,经过各个社会本钱方(以工业地产运营商为主)结成一个优势互补、同气连枝的联盟方式与当地政府进行对接,由此可以有更好的议价才能,然后以更优惠的方针、更低价的地价来确定更优质的工业园区或特征小镇资源,然后依据需求和各自优势在内部进行分配,并以一种“众筹、众包、众建、众享”的方式,让每一个资方可以对自己所担任的单元进行最有用的资源导入和开发运营。
这品种似于“阿米巴”式的招商承包责任制,不只将以往难度重重的全体招商化整为零,下降难度,还可以最大化激活每一个资方的积极性,适当于将全体资方的全国或全球工业资源进行整合嫁接,促进整个园区或小镇的招商运营功率进步。
这种方式,其间的利益分配、项目切开、方针打破、进入退出等方面还有许多有待处理的难点。但咱们信任,这将是园区未来招商运营的一种十分有利的立异途径。
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