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“深圳的供应量本来就很少,需求量却很大,这种供需关系比香港还紧张。现在房价是比以前贵,但和未来相比也许并不贵,取决于怎么样看待未来。”
编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。
这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。
8月10-13日,由观点地产新媒体主办及欧派集团参与合作的2016博鳌房地产论坛大幕开启。总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网对郑叔伦的采访约在中原位于福田CBD的办公楼,深圳最高的摩天大楼附近。
郑叔伦自1998年进入深圳中原,2012年升任深圳中原董事总经理,在生活上却保留了朴素的一面。采访那天刚下过阵雨,空气仍显闷热,他急冲冲地跨进办公室,和我们笑着解释赶上地铁高峰期,耽误了几分钟。
相较于领导人的低调风格,深圳中原本身却保持着突出的成就。过去多年间,中原在深圳二手房交易市场中一直占据20%-25%的市场占有率。2015年,中原集团成交金额增长42%至9205亿元,其中深圳便占比接近1/3的份额。
而去年O2O创新公司搅动中介行业一池春水之际,郑叔伦也站在了挑战的前线,他的“速成鸡与走地鸡”言论成为一时焦点。此次接受观点地产新媒体采访,他也以一名行业人士的身份,对时下的中介模式进行探讨交流。
话题围绕着互联网与资本裹挟下的中介行业,经营模式、竞争环境发生了剧变,大量资本的介入无疑为O2O公司打开了窗口,后者把握机会,不断“烧钱”扩大规模,导致中原在内地的市场占有率开始被蚕食。
左晖领军下链家迅速崛起成为O2O模式的典型。以中原和链家做对比,显而易见两者的差异:经纪人平均提成比例,据称中原在30%左右,链家则最高达80%以上;中原核心收入来源是佣金,链家则利用大规模扩张的效应拓展盈利空间,包括理财、资产管理等其它业务均是收入来源。
郑叔伦不无忧虑地告诉观点地产新媒体,在O2O公司的冲击下,中原的人员流动“比以往都要快很多”。现在中介行业的玩法也不一样了,新的公司近乎不计代价地烧钱扩展规模,却鲜有展示盈利能力。
“中原相当于要面对一个‘不死人’,它们能亏本跟你打仗。”相比之下,郑叔伦强调盈利之于企业的重要性,中原从始至终坚持规模与盈利并举。他认可经纪人在促进交易中的作用,但不意味着这部分群体可以占据全部佣金收益,“中原始终讲究合理性”。
尽管如此,新的挑战者给原有的深圳中介行业带来了鲶鱼效应,已经是不可置否的事实。
观点地产新媒体了解,中原去年下半年真正开始启动在电商、互联网金融、物管、海外置业、长租公寓、私人会所等方面探索,推出包括交易宝、房交所、房友圈、悦享家、中原会等“中原+”服务。在线下门店,深圳中原也开始尝试增设便民服务,包括免费洗空调、门店打印等。
郑叔伦道出了“中原+”的内在逻辑:“中原除了做好房地产交易,公司认为在成交前后的环节仍有很多完善之处。”不过,他随即表态称,这种服务仅是实现用户在购房以外的需求。“中原要专注于本业,这是不变的发展核心。”
观点地产新媒体:去年以来,部分中介通过O2O模式提高经纪人佣金,有数据也证实它们业绩增长较快,您怎么样看待这种模式?反过来,如果这种模式成功,能不能给中原在内部管理、绩效考核等方面带来启示?
郑叔伦:中介行业这一年的变化几乎等同于过去十年,所以一开始大家都会比较敏感。从个人的角度理解,转变主要有三个方面。
第一,人的改变。90年代、00年代的人物质很丰富,部分人会变得很自我。时代不同,人的差距也在变大,所以不能用70后的眼光看待年轻人,这不太合适。
第二,互联网带来的改变。互联网会对印刷行业、汽车行业等多个领域带来颠覆性的改变,就像滴滴、优步改变出行方式一样,我们的一些习惯也会忽然出现改变。
第三,自由思想。这个时代是钱多的时代,大家不喜欢做实业,反倒倾向于用钱生钱。放到中介行业来看,这种自由思想带来的负面作用就是,现在的人员也不好管了。
在我那个年代,新员工进入中原以后都对公司有感情,上下级的关系也很好。他们都觉得公司对自己好,在工作上就表现得很努力,不能说终身制那么夸张,但忠诚度都很高。现在部分员工就表现得比较自我,哪里有钱赚就去哪里。中原的规章制度管得很严厉,他们却不希望受到太多管束。
为什么一些中介平台会挑战传统公司的模式?也许主要是因为年纪轻的人喜欢“我不是打工的”这种标签,新的平台能给他们提供自由的环境,以及短期比较高的收益。也许10年后,这部分人还是停留在现在的水平,没有正真获得升值,但他们不管这些。
所以中原面临的第一个问题是,公司的人员流动比以往都要快很多,他们不太关注价值观、企业文化等方面,他们只在乎钱,哪里工作环境宽松就去哪里。但中原坚信中介行业需要规范化,所以在这方面存在一些矛盾。
第二个问题是市场的大环境。按照传统的理念,一个企业最重要是看它经营得好不好,这是主要指标。但很多网络公司或别的企业的人告诉我,我这种想法是落后的。我问怎么落后法,他们就回答,现在企业不是靠经营,而是靠烧钱。
郑叔伦:是靠烧钱,企业烧钱越多就越牛。他们给我举例子,亚马逊亏损多年至今未盈利,但市值非常高;脸书(Facebook)也不赚钱,公司的估值就是高。
我觉得很奇怪,有些烧钱的公司会披露营业额从多少上升到多少,但盈利情况也许从亏损扩大到更大的亏损。也许它们会认为烧钱是种经营模式,前提是什么?要博取到上市,上市赚谁的钱?长期资金市场的钱。
有些公司会通过提供免费的中介服务,不收取佣金,甚至给经纪人倒贴一部分,为何需要这样?因为企业要流量,要规模,才能拿到长期资金市场融资。天使资金很多也在亏损,但它们只要投中一个企业就能赚到钱,所以天使资金不停地进行投资。
这种模式令到中原很麻烦,因为有些公司跟我们打仗,明明打不过,但我们为什么打得很辛苦?这一些企业不怕痛,“流血”对它们而言没有感觉。中原相当于要面对一个“不死人”,它们能亏本跟你打仗。
现在行业的玩法完全不一样了,但我们要反思,这条路究竟能不能走得长远?中原始终认为盈利是重要的。我们并不认为经纪人不重要,但经纪人是否应该拿百分百的佣金?如果一笔成交的收益全给经纪人,那公司股东的投入呢,管理层的投入呢?
中原始终要讲究合理性,即多劳多得。我们承认每一笔成交背后,经纪人的功劳是最大的,所以他拿的收益最多,但不能拿全部。现在每家公司对分配收益都有自己的做法,把整个行业都搞乱了,导致生意很难做。
郑叔伦:房地产中介希望能够通过互联网解决行业的痛点,方向我觉得是对的。中原得出的结论也是,我们会探索互联网,但并不打算成为互联网公司,不打算走喊口号、在长期资金市场圈钱的道路。
除了做好房地产交易,中原认为在成交前后的环节仍有很多完善之处。以前中原对于成交环节,主要是关注如何提升成交效益,如何提升交易效率。比如客户在中原放盘,或者客户想在周围买房,公司都是最快促成交易。如今在维持效率的同时,公司在成交前、后的环节,开始做很多的延伸服务。
成交前可以做很多服务,首先是将房源信息准确地提供给客户,这很重要。去年中原开发了一个先进的房源系统,增加了手机版本,可以每时每刻连接公司总部的数据库。我们把业主披露的房源信息,与客户实现无缝对接,这些房源无法随意更改,保证了真实性。等于说中原是把真实房源的线上线下渠道打通了。
同时,中原去年开始跟腾讯街景房产合作,希望能够通过线度场景拍摄的技术,更真实地还原房子,给客户提供较完整的房源信息。交易场景方面,中原推出了“房交所”APP,整合二手房成交物业全程买卖流程,包括要交哪些税费,按揭涉及哪些银行、担保公司等都将公开,目的是令客户清楚交易流程。
中原还要做“交易宝”,这样的产品最大的目的是改变现有的二手房交易模式,让保险公司充当第三方权威担保的角色,提高交易环节的效率及安全性。除此之外,公司也在探索海外置业服务,因为有些客户想在欧洲、澳洲等地区买房投资。
中原还有个部门叫“房友圈”,是专门做电商的;“悦享家”则是长租公寓模式,与业主签订租约并改造配置家私后,开展长租期的整租业务。公司也有做物业管理,就是小区管家的模式。最新还尝试做了个“中原会”,在中原的会所,能够轻松的享受到私人地产服务。
郑叔伦:“中原+”服务不是为了去长期资金市场圈钱,也不是想“羊毛出在猪身上”。它是一个配套概念,初衷是实现用户除了购房以外的需求。所以,中原对于其它业务不会投资很多钱,或者说希望做到多大规模。
对于中原而言,主营业务仍是地产中介,盈利来源也是地产中介。中原要专注于本业,这是不变的发展核心。
观点地产新媒体:深圳325新政出台以后,楼市分化还是很明显的,作为专业机构人士,您怎么样看待市场的发展?
郑叔伦:市场波动是很正常的,不要过于放大这件事,要用长远的眼光去看待。经过政府宏观调控之后,很多购房需求受到挤压,就像是一个上升的气球,被有形的手压在地上。但只要政府把手松开,不用给气球任何动力,它还会往上升。
深圳经过几年的发展,积累了相当多的购房需求,所以一下就爆发了。楼市就是这样,调整的时期没有人买,大家都观望,等真正要上涨的时候大家就去买,这是种买涨不买跌的心态。去年这样的一种情况在深圳很严重,当楼价开始升了,大家挤着去买。
去年上半年楼市上升了一波,到8月、9月有所停滞,年底又迎来猛涨,预计全年涨了差不多50%。加上1月6%的涨幅,其实楼市增长已超越56%,这是相当夸张的数据。
今年春节过后,市场出现很多政府会打压楼市的言论,会出台相应政策,结果3月25日真的出台了政策。有一部分购房者赶在新政执行前过户,导致那一段时间成交量挺不错。新政执行后,4月份成交量比3月份缩减一半,5月份比4月份又缩减一半,一下子全市成交量就减少了非常多。
但回过头看,上半年深圳的房价还是在涨,这跟大家的预期有点不一样,他们都觉得房价应该要下降了。其实房价没变动太多,在最冷清的四五月份,个别二手楼业主调整的也仅限于“叫价”,实际成交价还是和市场价持平,或者比市场价高一点。最终会发现,深圳的房价依然在涨。
观点地产新媒体:您觉得楼市还有没有调控的空间?对接下来的走势有什么判断?
郑叔伦:具体要看政府的考量。最近有人在讨论,到底要保汇率,还是保房价?从我的立场看,宏观经济发展形势不好,人民币汇率下调,一旦房地产出问题就更麻烦。
从中国发展的角度来看,房地产不能出问题。一方面,宏观政策强调明确供给侧改革、去库存,另一方面又要控制房价,这两者存在一定矛盾。我认为它们应该是综合作用的,在政策层面对房地产肯定是既要打又要保的思路。
从投资市场来看,全球经济发展形势都不乐观,资金只能找发展相对好的地区来投资,最后发现其实中国是个比较好的选择。资金是有选择性的,肯定是流向一线城市。
可以说,资金流到哪里,哪里的市场就会火,所以了解资金的流向很重要。今年有不少资金流向房地产,由此能够判断,房价将很难得到下降。
观点地产新媒体:有声音认为,深圳去年以来的房价涨幅已经透支了投资客及自住客的需求。在您看来,这样的一种情况似乎还是处于健康水平?
郑叔伦:房价到底健不健康,要看怎么去理解。追高不健康,难道追低就健康了吗?房价没有一个绝对值,因为受到很多因素的影响。
房价能反映一座城市的竞争力,所以看房价高不高,要先看深圳在全球的排名是多少。深圳去年排在前20名,它的房价也应该是前20名。如果竞争力排名是前20名,但房价是倒数20名,这是不科学的。为什么纽约、伦敦房价贵?它们是世界经济排名最前列的,能吸收全球的客户,所以楼市和经济是挂钩的。我认为深圳的GDP是飞跃式发展,房价也应该反映经济发展的速度。
可以影响房价的有五大因素,第一是政策,第二是经济,第三是货币供应,去年以来中国在降息、降准,充裕的资金对楼市有拉动作用。最后两个因素分别是供应、需求,供需关系也是经济学里最基本的理论。人口越多的地方和国家,对房子的需求就越强。
去年深圳净流入人口达到300多万,这种增幅是很夸张的。随着人口数量增加,新房供应量也应该同步增加。但实际上深圳供应量很少,一年成交量也基本在五、六万套左右,供需极不平衡。
中原统计过,按存量商品房计算,香港的存量房大概130万套,对应全市人口700万左右;而深圳的人口是2000万,存量房却仅比香港多一点,才200万套左右。这种供应量够不够?我觉得不够。
我对深圳的房价上升持乐观的看法,要遵循经济学规律,深圳的供应量本来就很少,需求量却很大,这种供需关系比香港还紧张。现在房价是比以前贵,但和未来相比也许并不贵,取决于怎么样看待未来。
观点地产新媒体:中原在半年报告里也警惕过金融风险,包括此前盛行的首付贷、众筹,银行推行的低利率,这类问题有多严重?
郑叔伦:首付贷的现象在去年最严重。通常房价处于疯狂上升阶段,大家都不想买房时,房地产金融杠杆的案例就会比较多。今年是啥状况?政府开始大力打击首付贷,此现状减少了很多。
为什么银行利率反倒降低了?因为上半年房地产成交量同比大幅度地下跌,导致银行的额度盈余较多,加上实体经济不好,资金没太多出路,所以银行通过按揭业务放款。这种做法对购房有支持作用,所以得到市场鼓励。
去年是很多人想借钱,今年是很多资本金融机构想借钱给别人,这两种情况有点不一样,但现在的情况是,哪怕给购房者提供杠杆,他们也不一定会贷款。对购房者而言,贷款要考虑利息成本。去年房价疯涨时一个月升了6%,三个月升了20%,利息成本不值一提;但现在的调整阶段,再借贷就显得不划算了。所以我觉得,今年杠杆买房的情况没有想象中多。返回搜狐,查看更加多
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