工业园区作为一类特征基础设备财物,因具有财物规划广、战略定位高、经济奉献大、收益水平好等特征而遭到出资者广泛重视。咱们以为工业园区公募REITs可以直击园区运营痛点,激起园区商场生机,建议区域添加引擎,助力我国经济腾飞。
工业园区是最具公募REITs基因的财物品类之一。我国工业园区从1979年至今已走过四十余载风雨进程,咱们预算其时全国有近两万个不同类型的工业园区。成熟度较高、契合财物构成条件的园区财物首要包括建造在工业用地或科研用地上的研制楼、标准厂房、孵化器和试验室三类,这些财物一般具有产权明晰、收益安稳、具有增值潜力等优势,契合公募REITs的产品特性。一起工业园区底层财物规划体量大、财物类别丰厚、商场买卖活泼、定价逻辑明晰,具有合适REITs生根发芽的土壤。作为当地经济展开的引擎,激起工业园区运营生机含义严重;作为一类基础设备财物,工业园区特征契合公募REITs特性;作为一类投财物品,工业园区REITs体量可观、收益稳健。站在前史展开的新起点,咱们以为展开工业园区公募REITs商场正其时。
工业园区公募REITs直击园区股权融资与退出途径缺少的痛点,助力园区开发全生命周期办理和我国制作。工业园区投融资方式长时间遭到约束,而REITs盘活存量财物的优势正契合工业园区开发周期长、资金需求大的特性,添加社会资本参加园区建造、处理园区运营痛点亦是我国发力建造基础设备公募REITs的初衷和应有之义。咱们以为工业园区REITs经过对园区财物进行“轻重别离”促进园区运营主体由“开发建造”为重转向“运营办理”为重,构建可持续展开的园区生态,促进园区开发全生命周期办理,助力我国工业园区财物办理人团队建造。另一方面,运用公募REITs完结全体退出,有利于进步园区运营水平,提高土地运用功率,促进土地集约运用。咱们信任,经过工业园区REITs激起工业园区运营生机,好像建议了区域经济添加的引擎,将助力“我国制作”,为我国经济的腾飞插上翅膀。
树立可估值、可定价、可参加、可退出的充满生机的工业园区REITs商场。咱们开始估量,我国存量工业园区的潜在财物规划到达十万亿元等级,未来商场扩容空间巨大,一起工业园区REITs收益水平在第一批试点财物类别中亦较为杰出,具有增值空间。咱们以为激起工业园区REITs商场生机需求重视几个要害问题:1)部分工业园区存在依靠政府补助的非商场化现象,需对商场化定价提出卓有成效的计划;2)遭到商场透明度和成熟度的约束,其时工业园区买卖的定价逻辑和信息发表有待提高;3)在施行计划傍边应重视税收优惠问题;4)现行公募REITs架构办理链条长、安排联络更杂乱,要对公募基金办理人、ABS办理人、工业园区办理人、原始权益人等各个主体之间的诉求进行和谐。咱们以为,激起工业园区REITs商场生机的要害在于构建可估值、可定价、可参加、可退出的商场结构,完结良性循环。
公募REITs推进进展不及预期;区域经济及工业支撑方针动摇影响财物收益。
工业园区(Industrial Parks)是某国家或区域为完结经济展开意图在规划区域内集合若干特定工业企业,施行统一规划、会集办理,并常有方针歪斜的区域。工业园区一般具有如下特征:1)工业集聚,在划定的土地域内供给工业有必要的修建造备、基础设备和公共服务;2)统一规划,设定总体规划,对进驻企业、修建环境和土地运用进行标准;3)会集办理,具有办理或行政实体,以同意企业进入园区、办理园区内企业、拟定园区长时间展开的前瞻性规划;4)方针歪斜,一般匹配资金扶持、工业支撑、税收优惠等方面的方针歪斜。
工业园区与REITs的特性天然嫁接,是最具公募REITs基因的财物类别之一。其时成熟度较高、契合上市条件的工业园区财物首要包括建造在工业用地或科研用地上的研制楼、标准厂房、孵化器和试验室这三类,咱们以为以上述园区财物为底层财物发行公募REITs具有许多优势。上述财物具有产权明晰、现金收益(首要来源于租金收入)安稳、财物增值潜力大等优势。一起工业园区财物规划较大、类别丰厚、商场活泼度高、定价逻辑明晰,这些特征是工业园区REITs差异化定价和商场生机的重要保证。一起,公募REITs可以盘活存量财物、涣散开发危险的优势也契合工业园区开发周期长、资金需求大的特性,添加社会资本参加园区建造、处理园区痛点亦是我国发力建造基础设备公募REITs的初衷和应有之义。可以说,特性上契合、经济上必要、出资有价值的工业园区是第一批基础设备公募REITs试点财物里最具吸引力的类别之一。
►研制楼:工业园区内建造在工业用地或许科研用地上的,契合当地方针要求和准入门槛的特定类型的研制用楼。
►标准厂房:工业园区内契合土地运用规划等要求,具有通用性、配套性、集约性等特征的,首要为中小工业企业集聚展开和外来工业出资项目供给出产运营活动的场所。
►孵化器和试验室:除研制和出产用处外,更倾向试验型的特征财物类型,研制型孵化器、中试途径、工业加速器、生物医药研制中心、工业展开服务途径等园区基础设备都可归于此类。
广义上的工业园区有多种类型,但行政层面的“工业园区”并非REITs语境下的“园区财物”,不属本文评论范畴。值得注意的是,工业园区的广义内在或许非常广泛,经开区、保税区、自贸区、工业新城、工业小镇等都可以称为广义上的“工业园区”。因为不同国家和区域的经济制度、展开阶段和方针布景存在差异,不同类型园区的方针、功用和方式各有差异,行政定位上也不尽相同:如经济特区一般是独立的行政市、县,经济技术开发区和高新区往往在经济方面享有和行政区相同的独立权。现在申报的REITs项目财物都是归于上述片区内部的详细财物类型,行政层面的“工业园区”和REITs语境下的“园区财物”并非同一范畴的概念。因而上述广义工业园区不在本陈述评论的工业园区REITs规划之内。
图表: 广义工业园区有多种类型,但行政层面的“工业园区”并非REITs语境下的“园区财物”
我国工业园区至今已走过四十余载风风雨雨的进程。从1979年,我国第一个广义上的工业园区——蛇口工业区树立。从开始的经济特区、工业区,到开发区、高新区,再到现在的工业新城、文创园、科技园的呈现,工业园区伴跟着我国经济的蓬勃展开,方式层出不穷,内在不断丰厚,承载的使命也从对外开放、加工制作转向工业展开、科技立异,在我国经济腾飞的过程中发挥日益重要的效果。从工业园区展开的特征和工业结构、形状趋势来看,咱们以为我国工业园区的展开阅历了四个阶段。
注:各个阶段的工业结构、工业形状和产城联络是逐渐发生变化的,示意图仅对每个时期关键特征进行区分;工业形状图中的字母指代不同工业类型。
政府主导是我国其时最常见的工业园区开发方式。这一方式下一般由当地政府建立园区办理委员会(简称管委会)对工业园区进行规划和运营,并建立出资开发途径对工业园区进行建造。国内大型的经济开发区和高新区根本都是政府主导方式,这一方式因为政府话语权较强、参加度较高,因而可以高效获取土地、工业、招商资源,享用各类方针优惠,但也存在机制不行灵敏、招商运营行政功率偏低一级缺陷。
企业主导的运营功率高但危险上升。企业主导方式是由当地政府引入实力雄厚的企业(一般是专门的工业地产商或大型实体企业),由企业全盘担任园区规划、建造和运营,政府只供给辅导定见和配套方针,该方式可以改进园区的运营功率和专业化程度,但园区开发门槛较高,单一企业面对的危险较大,因而这一方式在国内并不遍及。
政企联合、公私协作的方式日益遭到欢迎。因为政府主导和企业主导都存在一些缺陷,所以政企联合的方式越来越遭到商场欢迎,以PPP方式为代表,政府和企业签定协作协议,管委会与主导企业建立途径公司一起对工业园区进行建造和运营,充分发挥两边优势,既保证政府资源的有用对接,亦能发挥企业功率,缓解当地财政压力,完结有用开发。这一方式的要害是政府与企业要达到卓有成效的协作协议。
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